С 1 мая 2026 года в Англии действует Renters' Rights Act. Для инвестора, который покупает квартиру под сдачу, поменялось главное: выселение «без причины» (Section 21) отменено, договоры стали бессрочными, а плату можно поднимать только раз в год. Теперь важна не только доходность, но и правила общения с арендатором. Разбираем, что арендодателю можно и что нельзя.
Содержание:
- Что поменялось с 1 мая 2026 года
- Как вернуть квартиру: продажа или собственный въезд
- Аренда и повышение платы
- Обязанности арендодателя
- Налоги и доходность для нерезидента
- Кому buy-to-let подходит, а кому нет
- Популярные вопросы
Что поменялось с 1 мая 2026 года
Прежняя система держалась на Section 21 — праве попросить арендатора освободить жильё без объяснения причины. Его отменили. Все договоры перешли в бессрочный периодический формат: фиксированного срока больше нет, арендатор может съехать, предупредив за 2 месяца. Вернуть квартиру арендодатель теперь может только через основания Section 8 — с доказательствами. За попытку выселить по-старому предусмотрен штраф до £7 000.
| Раньше | Теперь |
|---|---|
| Выселение без причины (Section 21) | Только по основаниям Section 8, с доказательствами |
| Договор на фиксированный срок | Бессрочный, арендатор уходит с уведомлением за 2 месяца |
| Повышение платы по договору или через торг | Раз в год через Section 13, арендатор может оспорить |
| Забрать квартиру под продажу или въезд в любой момент | Не раньше 12 месяцев аренды, уведомление за 4 месяца |
| Отказать в питомце по своему усмотрению | Нельзя отказать без разумной причины |
Как вернуть квартиру: продажа или собственный въезд
Если арендодатель хочет продать квартиру или въехать сам, работают основания Ground 1 и Ground 1A. Они обязательные: если основание доказано, суд выносит решение о возврате. Но есть два ограничения. Первое — их нельзя применить в первые 12 месяцев аренды. Второе — арендатора предупреждают минимум за 4 месяца. То есть купить квартиру со сдающимся арендатором и быстро освободить её под перепродажу не получится.
Остальные основания Section 8 — это долг по аренде, порча имущества, нарушение условий. Здесь всё как прежде: нужны факты и уведомление по сроку основания.
Аренда и повышение платы
Поднять плату теперь можно только через Section 13 — раз в год и с уведомлением за 2 месяца. Арендатор вправе оспорить повышение в трибунале, и трибунал не поднимет плату выше той, что запросил арендодатель. Договорные условия о ежегодной индексации и «торг за ставку» между желающими снять запрещены — такие пункты недействительны.
Для инвестора это значит предсказуемость вместо гибкости: плату можно двигать к рыночной, но плавно и по графику, а не резко и не когда удобно.
Обязанности арендодателя
Реформа добавила арендодателю обязанностей:
- Регистрация в государственном реестре арендодателей и членство в службе омбудсмена по спорам с арендаторами.
- Стандарт пригодного жилья (Decent Homes Standard) и сроки на устранение опасных дефектов вроде плесени (Awaab's Law).
- Нельзя без разумной причины отказать арендатору в содержании питомца.
- Запрещено отказывать семьям с детьми и получателям пособий.
Налоги и доходность для нерезидента
Валовая доходность аренды в Лондоне — примерно 3,5–5% в год, во внешних боро при удачной цене входа выше. Это до расходов: управление, обслуживание, налоги.
Нерезидент попадает под Non-Resident Landlord Scheme. По умолчанию агент или арендатор удерживает с арендной платы налог по базовой ставке и перечисляет его в налоговую. Чтобы получать плату целиком и платить налог самому, нужно разрешение HMRC (заявление по форме NRL1). Годовую декларацию (Self Assessment) нерезидент подаёт в любом случае. Проценты по ипотеке из арендного дохода полностью не вычитаются — вместо этого действует налоговый кредит 20%.
Полный расчёт расходов на сделке и в год — в статье про стоимость покупки для нерезидента.
Кому buy-to-let подходит, а кому нет
Подходит тому, кто заходит надолго и готов к «сильному» арендатору и набору обязанностей. Аренда в Лондоне осталась доходной, но реформа убрала лёгкость: быстро выселить, резко поднять плату или продать квартиру со сдающимся арендатором больше нельзя.
Не подходит тому, кто рассчитывал на гибкий выход и частый пересмотр ставки. Тем более на фоне коррекции в прайм-центре: покупка под сдачу сейчас — это стратегия на несколько лет, а не быстрый оборот.
Популярные вопросы
Можно ли теперь выселить арендатора, чтобы продать квартиру?
Да, по основанию Ground 1A, но не раньше 12 месяцев аренды и с уведомлением за 4 месяца. Быстро освободить квартиру под срочную продажу не получится.
Как часто можно поднимать арендную плату?
Раз в год, через Section 13, с уведомлением за 2 месяца. Арендатор может оспорить повышение в трибунале, но выше запрошенной ставки её не поднимут.
Нужно ли нерезиденту-арендодателю где-то регистрироваться?
Да. Обязательны реестр арендодателей и служба омбудсмена, плюс налоговый учёт: Non-Resident Landlord Scheme и годовая декларация.
Осталась ли аренда в Лондоне выгодной после реформы?
Валовая доходность — примерно 3,5–5% в год, во внешних боро выше. Реформа не отменила доход, но добавила обязанностей и убрала часть гибкости.
