С 6 апреля 2025 года Британия отменила режим non-dom, по которому состоятельные иностранцы платили налог только с британских доходов. За полтора года после этого верхний сегмент Лондона остыл: сделок стало меньше, а цены в прайм-центре снижались на 7–9% в год. Часть давних владельцев выставила квартиры и дома на продажу, на их место пришли другие покупатели. Разбираем, кто сейчас покупает Лондон и почему для части покупателей это окно, а не риск.
Содержание:
- Отмена non-dom: что изменилось
- Почему просел прайм-центр
- Кто продаёт и кто покупает сейчас
- Окно для покупателя
- Кому это окно не подходит
- Популярные вопросы
Отмена non-dom: что изменилось
Non-dom (от non-domiciled) — статус налогового резидента, чьим постоянным домом считается другая страна. Он позволял годами жить в Британии и не платить местный налог с зарубежных доходов, пока их не переводили в страну. Для многих состоятельных семей это и было причиной держать в Лондоне и налоговую базу, и недвижимость.
С апреля 2025 года режим отменён. На смену пришла привязка к резидентству: новоприбывшим, кто не был налоговым резидентом Британии предыдущие 10 лет, дают льготу на зарубежные доходы на первые 4 года, дальше налог считается со всемирного дохода. Налог на наследство тоже перевели на резидентскую основу — под него попадает всемирное имущество после 10 лет проживания. Для давних иностранных резидентов исчез главный смысл держать налоговую базу в Британии, и часть из них решила продать и уехать.
Почему просел прайм-центр
Прайм-центр — самый дорогой сегмент в центре Лондона: Вестминстер с Мэйфэром и Белгравией, Ноттинг-Хилл, Кенсингтон и соседние районы. По ним удар пришёлся сильнее всего, и не из-за состояния экономики, а из-за налогов. К отмене non-dom добавились надбавки к стамп-дьюти: 5% за дополнительное жильё и 2% для покупателя-нерезидента. Верхний сегмент, где как раз много иностранных сделок, отреагировал первым.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Отмена non-dom | 6 апреля 2025 |
| Заявляли статус non-dom в 2023–24 году | около 73 700 человек |
| Из них подходят под новую 4-летнюю льготу | около 14 800 |
| Сделки в прайм-Лондоне, I полугодие 2026 к 2025 | −12,7% |
| Цены в прайм-центре, год к лету 2026 | −7…−9% |
| От пика 2014 года | более 25% |
| Рыночный прогноз на 2026 | около 0% |
| Прогноз на 5 лет | +8,1% |
Сильнее всего просели самые дорогие адреса центра, и коррекция продолжилась в 2026 году. От пика 2014 года прайм-центр стоит более чем на четверть дешевле.
Кто продаёт и кто покупает сейчас
Продают в основном давние владельцы верхнего сегмента. Масштаб виден по налоговой статистике: под новую льготу подходит примерно каждый пятый из тех, кто раньше пользовался статусом non-dom. Предложение выросло, но основную волну выхода рынок уже принял.
Покупатели сменились. Сейчас на прайм-Лондон заходят три группы:
- Американцы — на фоне сильного доллара британская недвижимость подешевела для них вдвойне: и в цене, и в курсе.
- Покупатели из стран Ближнего Востока — привычный для Лондона капитал, которому важнее сам актив, чем налоговый режим.
- Внутренние британские покупатели — берут на коррекции то, что раньше уходило иностранцам.
Окно для покупателя
Рыночный прогноз на 2026 год — около нуля: аналитики ждут остановки падения, а не нового витка вниз. На горизонте пяти лет прогноз плюсовой, +8,1%. То есть вход сейчас — на просевших ценах, с расчётом на восстановление, а не на быстрый рост.
Это окно для того, кто считает вход по полной стоимости и держит объект от 5 лет. Налог и надбавки на входе окупаются временем, а не быстрой перепродажей. Полный расчёт расходов на сделке и в год — в отдельной статье про стоимость покупки для нерезидента.
Кому это окно не подходит
Тем, кому нужна быстрая ликвидность: летом 2026 года Лондон продаётся медленнее всех регионов страны, в среднем 73 дня до покупателя, а выбор объектов максимальный с 2010 года — продавать придётся в конкурентном поле. Не подходит оно и под короткий срок владения: высокий налог на входе не отбить за год-два. И под высокое плечо: средняя двухлетняя фиксированная ипотека держится около 5%.
Популярные вопросы
Кто сейчас основной покупатель прайм-Лондона?
Американцы, покупатели из стран Ближнего Востока и внутренние британские покупатели. Волна продаж от бывших non-dom дала им выбор, которого раньше не было.
Non-dom отменили — значит, иностранцу невыгодно покупать?
Покупка недвижимости и налоговый статус владельца — разные вещи. Владеть квартирой и сдавать её можно и как нерезидент; налоги на сделке и при владении из-за отмены non-dom для иностранца не изменились.
Прайм-центр уже достиг дна?
Рыночные прогнозы закладывают на 2026 год около нуля — это стабилизация, а не гарантия точной нижней точки. На пять лет ожидается +8,1%.
Насколько прайм подешевел?
Более чем на четверть от пика 2014 года, а за последний год цены в центре снижались на 7–9%.
